유명 여가수 200억짜리 집이 ‘경매’에 넘어간 이유가 공개됐다

가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현 소유의 서울 용산구 한남동 '한남더힐'이 경매에 넘어간 배경에 서울 강남구 신사동 법인 건물 매각 실패가 자리하고 있다는 분석이 나왔다. 건물을 팔아 한남더힐 잔금을 치르려던 계획이 어긋나자 대부업 대출로 버틸 수밖에 없었다는 것이다.

정태근 로엘법무법인 부동산 금융 전문 변호사는 최근 로엘법무법인 유튜브 채널에 출연해 부동산 등기부와 신탁원부, 법인 재무제표를 토대로 옥주현의 자금 흐름을 짚었다.

분석은 2022년 6월부터 시작한다. 옥주현의 1인 기획사 법인은 이때 신사동 토지를 사들였다. 매매대금의 75% 정도는 지방은행 대출로 충당했다. 나머지 25%인 약 50억원은 자기자본이었다. 정 변호사는 "보통 20% 정도 자기자본을 가지고 들어가는 경우가 많은데 이 건은 25% 정도가 들어갔으니 통상적인 수준"이라고 설명했다.

법인은 같은 해 9월 바로 착공에 들어갔다. 재무제표상 공사비는 약 32억원. 이 중 20억원 정도는 추가 대출로 충당했다. 10억원가량은 자기자본으로 더 투입한 것으로 보인다. 건물은 1년 4개월 만에 준공됐다. 준공 후엔 1금융권에서 약 160억원의 담보대출을 받았다. 1년쯤 뒤엔 다른 1금융권 은행으로 리파이낸싱하면서 대출이 20억원 이상 늘었다.

한남더힐 매매계약은 이 무렵인 지난해 5월 맺었다. 등기부상 매입대금은 190억원이다. 정 변호사는 “10%면 딱 19억원”이라며 "추가 대출이 나오는 시점에 비슷한 금액의 계약금이 나가는 것"이라고 말했다. 잔금 기일은 토지거래허가 절차를 고려해 약 1년 뒤로 잡혔다.

당초 계획은 신사동 건물 매각이었다는 게 정 변호사의 판단이다. 건물의 장부상 취득원가는 약 210억원이다. 언론에는 250억원으로 감정평가됐다는 보도가 나왔다. 정 변호사는 “250억원에 1년 이내에 매각됐다면 은행 대출 170억원을 빼고 80억원 정도가 손에 들어온다”며 “80억원으로 잔금을 치르고 나머지는 대출받아 정리하면 되겠다는 생각을 했을 수 있다”고 말했다. 이어 "그렇게 되면 아무 문제가 없다"고 했다.

한남더힐을 서둘러 산 이유로는 집값 상승 기대를 꼽았다. 정 변호사는 "한남더힐 실거래가 차트를 보면 계단식으로 꾸준히 올라간다"며 "더 오르기 전에 잡아놓자고 판단했을 것"이라고 말했다.

문제는 신사동 건물이 팔리지 않았다는 점이다. 건물 준공 3개월 전인 2023년 9월에는 월세 6500만원에 세입자를 구한다는 기사가 나왔다. 2024년쯤에는 옥주현이 250억원대 건물주가 됐다는 기사도 나왔다. 정 변호사는 이를 매각 시도로 봤다. 그는 "사옥으로 쓰겠다는 생각이 있으면 이렇게 기사를 내거나 매각을 알아보지 않는다"며 "투자자산으로 생각해서 준공되면 매각하려는 생각이 있었던 것 같다"고 말했다.

정 변호사는 월세 6500만원이면 연 수익이 약 8억원이라고 설명했다. 이를 연 4% 수익률로 역산하면 건물 가치는 약 200억원이다. 그는 "자문사에서 '더 올라갈 테니 250억원쯤 부르라'고 조언하지 않았을까"라고 말했다.

시장 상황은 기대와 반대로 흘러갔다. 토지를 산 2022년은 낡은 다세대 주택을 헐고 꼬마빌딩을 새로 지어 가치를 올리는 투자가 유행하던 때였다. 그러나 그해 겨울 레고랜드 사태가 터지며 자금 경색이 시작됐다. 정 변호사는 "시장에 신사동 건물을 200억원, 250억원씩 주고 살 사람이 없어진 것"이라고 말했다. 이어 "지금은 10명이 물건에 관심이 있다고 해도 한두 건 잔금이 치러질까 말까 하는 시장"이라고 했다.

공사비 부담도 컸다. 정 변호사는 “10년 전에 지었으면 32억원이 아니라 16억원이면 지었다”며 "평당 300만~400만원이면 짓던 근린생활시설을 평당 1000만원 정도 들여 지은 것"이라고 말했다.

결정타는 대출 규제였다. 지난 4월 잔금 기일이 다가왔지만 신사동 건물은 여전히 팔리지 않았다. 정 변호사는 "대출 규제가 나오면서 시중은행, 상호금융, 2금융 다 포함해서 주택담보대출, 잔금대출이 아예 불가능해졌다"고 말했다. 이어 "계약금은 자기 돈으로 냈는데 나머지는 자금 조달이 안 되니 채권최고액을 고려해 보면 대부업 법인에서 183억원 정도 대출받은 것으로 짐작된다"고 했다.

이자 부담은 갈수록 불어나는 구조다. 정 변호사는 "대부업 대출은 시중은행 대출과 금리 차이가 2배 이상 나는데 법인 재무제표를 보면 매출이 또 떨어진다"며 "이자 재원을 감당하기도 힘든 상황"이라고 말했다.

그는 신사동 건물과 한남더힐의 장부가치를 합하면 약 400억원이고 대출은 350억~360억원 수준으로 봤다. 정 변호사는 "경매까지 들어가 있으면 이자가 연 20%가 될 것"이라며 "대출이 200억원이라면 1년에 이자만 40억원"이라고 말했다. 이어 "낙찰대금을 낼 때까지 변제하면 경매는 취소되지만 1년 동안 40억원을 더 가져와야 한다"고 했다.

자금난이 알려진 것도 악재로 꼽혔다. 정 변호사는 "집주인이 현금이 쪼들린다는 정보를 매수인들이 알면 시간이 매수인의 편이지 매도인의 편이 아니다"라며 "한남더힐도 마찬가지일 것"이라고 말했다.

영상 제작진이 신사동 건물을 직접 찾았을 때 세입자가 입주한 흔적은 보이지 않았다. 간판도 없었다. 옥주현의 1인 법인 소속사 주소가 이 건물로 돼 있다.

정 변호사는 부동산 시장이 상승과 하락을 반복한다고 짚으며 “2022년 레고랜드 사태 등으로 시장이 꺾였으니 2027년, 보수적으로 보면 2028~2029년쯤 회복될 것”이라고 말했다. 그러면서 "업계에 있지 않은 분들은 자문만 들은 상태에서 1금융권이 돈을 다 회수하고 있을 때 들어간다"고 했다.

서울서부지방법원은 한국금융자산관리대부의 신청에 따라 지난달 14일 옥주현 소유 한남더힐에 대한 임의경매개시결정을 내렸다. 청구금액은 약 21억7000만원이다.

옥주현 측은 앞서 "최근 옥주현의 법인과 투자사 간 M&A가 성사됨에 따라 해당 주택과 관련된 채무를 포함해 기존 사안들을 정리하는 절차를 진행하고 있다"고 밝혔다. 이어 "현재 투자사 측과 구체적인 채무 변제 및 정리 절차를 진행하고 있으며, 사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정"이라고 설명했다.